Inversión turística: qué cambia tras el fallo de la Corte sobre tierras a extranjeros

La decisión modifica el escenario que el sector había discutido apenas dos meses atrás en el Congreso. En agosto, ante un intento del oficialismo por flexibilizar el régimen, funcionarios provinciales, empresarios y asociaciones vinculadas al turismo habían advertido sobre una discusión que excedía el origen del capital: inversiones, empleo, acceso público, recursos naturales y capacidad de las provincias para ordenar sus destinos.

Ahora el debate vuelve, pero por otra vía.

Ley de Tierras: qué decidió la Corte Suprema

El máximo tribunal dejó sin efecto la sentencia de la Cámara Federal de La Plata que había declarado inconstitucional el artículo 154 del DNU 70/2023, mediante el cual el gobierno de Javier Milei derogó la Ley 26.737.

La Corte no resolvió, sin embargo, si esa derogación es constitucional.

Los jueces Horacio Rosatti, Carlos Rosenkrantz y Ricardo Lorenzetti consideraron que el Centro de ExCombatientes Islas Malvinas La Plata (Cecim), impulsor del amparo, no tenía legitimación para iniciar la acción colectiva y entendieron que no existía un caso o controversia judicial en los términos constitucionales.

La distinción es relevante: el tribunal cerró esta causa por una cuestión procesal, no convalidó jurídicamente el fondo de la derogación. Pero el efecto inmediato es concreto: vuelve a quedar operativo el artículo 154 del DNU 70/2023, que establece simplemente la derogación de la Ley 26.737.

De esta manera, el Gobierno obtiene por vía judicial un escenario que no había logrado consolidar políticamente en el Congreso. (El Senado debate la Ley de Tierras: la alerta del turismo por inversiones, empleo y accesos)

En agosto, el oficialismo había intentado incorporar una flexibilización del régimen dentro del proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. Frente a la resistencia de gobernadores y legisladores aliados, primero redujo su propuesta de apertura total a un límite del 25% y finalmente retiró el capítulo para garantizar el tratamiento del resto de la iniciativa.

Qué cambia para el turismo con la derogación de la Ley de Tierras

La relación con la actividad turística es directa.

La Ley 26.737 establecía expresamente que sus restricciones alcanzaban a las tierras rurales destinadas a actividades agropecuarias, forestales, turísticas o cualquier otro uso. Además, consideraba tierra rural a todo predio ubicado fuera del ejido urbano, independientemente de su destino.

Entre sus principales límites figuraba un máximo del 15% de titularidad o posesión extranjera sobre las tierras rurales del país, porcentaje que también debía respetarse en cada provincia y departamento o municipio.

Dentro de ese cupo, las personas de una misma nacionalidad no podían concentrar más del 30%; mientras que un mismo propietario extranjero tenía un límite de 1.000 ha. en la denominada zona núcleo o su superficie equivalente en otras regiones. También existían restricciones sobre terrenos que contuvieran o fueran ribereños de cuerpos de agua permanentes de envergadura.

Ese esquema nacional deja de operar mientras continúe vigente la derogación dispuesta por el DNU.

Para el turismo, esto amplía las posibilidades de adquisición de grandes superficies destinadas a hoteles, lodges, resorts, desarrollos inmobiliario-turísticos, centros de montaña o proyectos de naturaleza, aunque comprar tierra no implica automáticamente contar con autorización para desarrollar cualquiera de esas actividades.

Las provincias y municipios conservan competencias sobre cuestiones como uso del suelo, habilitaciones, evaluación ambiental, áreas protegidas y ordenamiento territorial. (Funcionarios de Turismo cuestionan el ajuste de Milei en Parques Nacionales)

Además, existe una excepción particularmente importante para muchos destinos turísticos argentinos: las Zonas de Seguridad de Fronteras mantienen un régimen propio.

Las operaciones inmobiliarias dentro de esos territorios continúan sujetas al procedimiento de Previa Conformidad establecido por la normativa de fronteras, que alcanza a transmisiones de dominio, arrendamientos y otras formas de posesión o tenencia.

Por lo tanto, la desaparición del límite del 15% no equivale a una liberalización absoluta del territorio.

ATE se declara en alerta y anticipa movilizaciones contra el fallo

La decisión de la Corte también reactivó la oposición sindical a la derogación de la Ley de Tierras. Este miércoles 30 de septiembre, la Asociación Trabajadores del Estado (ATE) se declaró en estado de alerta y movilización en todo el país y adelantó que buscará articular una protesta frente al máximo tribunal.

Rodolfo Aguiar, secretario general de ATE Nacional, cuestionó la sentencia por considerar que facilita una mayor extranjerización del territorio y anunció que propondrá al Frente de Sindicatos Estatales y Gremios de Empresas Públicas (FreSU) y a las centrales obreras impulsar una movilización. “Tenemos que defender la soberanía sobre nuestros territorios”, sostuvo el dirigente.

El pronunciamiento suma presión alrededor de una discusión que, pese al fallo, permanece abierta. La Corte no se expidió sobre la constitucionalidad de la derogación de la Ley 26.737, sino que resolvió que el Cecim no tenía legitimación para promover la demanda colectiva que había frenado el artículo 154 del DNU 70/2023.

Para el turismo, el nuevo escenario vuelve a poner en primer plano una cuestión más específica: hasta dónde una mayor apertura a la inversión extranjera puede traducirse en nuevos desarrollos sin comprometer el acceso público, el ordenamiento territorial y los recursos naturales sobre los que se sostienen muchos destinos. (Cataratas del Iguazú: preparan un acceso al Parque Nacional en barco desde la ciudad)

Provincias turísticas ya habían advertido sobre el nuevo escenario

Cuando la discusión llegó al Senado en agosto, Ladevi consultó a autoridades turísticas provinciales para determinar qué impacto podría tener una flexibilización.

Las posiciones no fueron uniformes.

Soledad Martínez, subsecretaria de Turismo bonaerense, advirtió sobre el riesgo de que la apertura promoviera operaciones inmobiliarias sin una contrapartida efectiva en infraestructura, empleo o integración con prestadores locales.

Su preocupación alcanzaba especialmente al Delta del Paraná, la Costa Atlántica, los sistemas serranos de Tandilia y Ventania y distintas áreas ribereñas, donde una mayor concentración de la propiedad podría repercutir sobre caminos y accesos a playas, ríos, lagunas y otros atractivos.

Desde Misiones, el ministro de Turismo, José María Arrúa, había sido todavía más categórico. En una provincia marcada por sus fronteras con Brasil y Paraguay y por el peso de la selva, los cursos de agua y las áreas naturales dentro de su propuesta turística, había respondido que la flexibilización no generaba beneficios para el sector.

“Beneficios, ninguno ”, sintetizó entonces.

Inversión extranjera sí, pero el debate pasa por el proyecto

Otras provincias introdujeron una mirada diferente.

José Rosa, secretario de Turismo de La Rioja, defendió la llegada de capitales nacionales y extranjeros cuando generan empleo y desarrollo, aunque reclamó reglas que protejan el paisaje, el agua y los recursos naturales sobre los que se sostiene la actividad turística.

Una lectura similar había realizado Nelson Bravo, subsecretario de Turismo de Santiago del Estero: el origen extranjero del dinero no debería impedir por sí mismo un emprendimiento, pero el proyecto debe cumplir controles ambientales y demostrar qué beneficios económicos y sociales deja en el territorio.

El funcionario resumió el riesgo de combinar apertura territorial y ausencia de controles como un “cóctel explosivo ”. (Parques Nacionales abre sus áreas protegidas al turismo deportivo: qué eventos prepara)

La discusión, entonces, no necesariamente divide al turismo entre quienes aceptan o rechazan capital extranjero.

El interrogante es qué ocurre después de comprar la tierra: cuánto se invierte, qué infraestructura se construye, qué empleo se genera, qué proveedores participan, cuál será la presión sobre los servicios públicos y de qué manera se preservan los recursos que justifican la llegada de turistas.

El Calafate: un caso testigo frente al glaciar Perito Moreno

La discusión dejó de ser teórica pocos días antes del fallo de la Corte.

El Gobierno de Santa Cruz autorizó mediante el Decreto 915/2026 una excepción provincial para permitir la transferencia de una parcela de la Península de Magallanes, frente al área del glaciar Perito Moreno, hacia ASB Hospitality Calafate SAU, una sociedad controlada por capitales de Emiratos Árabes Unidos.

El proyecto contempla desarrollar allí el denominado Master Plan Ecocentro, dentro de uno de los territorios de mayor sensibilidad ambiental y turística de El Calafate.

La operación encendió el debate dentro del propio empresariado turístico.

La Asociación Civil de Alojamientos Turísticos de El Calafate (Acatec) reclamó información sobre la magnitud del emprendimiento, cantidad de plazas, consumo de agua, tratamiento de efluentes, infraestructura requerida y estudios de impacto ambiental.

La entidad aclaró que no rechaza la llegada de inversiones, pero reclamó evaluar qué consecuencias tendrá una nueva oferta de gran escala sobre un destino que actualmente enfrenta dificultades de ocupación, estadía y rentabilidad.

El caso sintetiza buena parte del debate nacional que acaba de reabrir la Corte. (Perito Moreno: Santa Cruz hizo una excepción para habilitar una inversión de Emiratos Árabes)

Por un lado, la posibilidad de captar capital internacional para desarrollar infraestructura turística, crear empleo y ampliar productos. Por otro, la necesidad de determinar bajo qué condiciones esos proyectos acceden a territorios cuyo paisaje, ambiente y accesibilidad constituyen en sí mismos el principal activo económico del destino.

La discusión vuelve a las provincias

La derogación de la Ley de Tierras modifica el marco nacional, pero no elimina las herramientas locales.

Y esa puede ser la próxima etapa del debate.

Neuquén ya había anticipado durante la discusión legislativa su intención de reforzar la protección sobre tierras fiscales. Mendoza, en cambio, mostró otro camino mediante su régimen Pioneros, que busca atraer proyectos hacia territorios estratégicos combinando incentivos, financiamiento y condiciones específicas de desarrollo.

Con el límite nacional del 15% nuevamente fuera de juego, el peso de las regulaciones provinciales, ambientales y territoriales adquiere mayor relevancia para los destinos turísticos.

La pregunta para la industria tampoco cambia demasiado respecto de la discusión que comenzó en el Congreso: abrir la posibilidad de adquirir tierra puede facilitar operaciones e inversiones, pero el impacto turístico dependerá finalmente del proyecto que se concrete sobre ella.

Porque, para un destino, una compra inmobiliaria y una inversión turística no necesariamente son lo mismo.