El pulso del alojamiento temporario: entre la regulación y la informalidad en Buenos Aires y Madrid

Mientras, en Madrid la nueva normativa endurece los controles para frenar más de 15.000 viviendas turísticas ilegales detectadas en la capital española.

Díaz Gilligan reconoce que la ley porteña (Ley 6.255/2019) ya establece un marco legal para los alquileres temporarios y que desde 2025 se actualizó el procedimiento para el registro de propiedades con fines turísticos. Señaló que “las plataformas que publiquen unidades no registradas tendrán consecuencias legales” y que algunas ya están siendo multadas.

La Ciudad reportó que en febrero de 2025 había 27.083 unidades en alquiler temporario, con un crecimiento interanual del 15,84%.

Sin embargo, el desafío persiste: ¿cuántas de estas unidades están efectivamente registradas, cuántas operan al margen y cómo se relaciona esto con la vivienda habitual?

La norma argentina de alojamiento no es equivalente a la española

Díaz Gilligan matizó que la norma argentina no es equivalente a una ley nacional como la española, y destacó que en Buenos Aires se privilegia el cumplimiento. “Premiamos a los que cumplen y los que no, multamos", dijo. Su estrategia combina la promoción de quienes operan conforme a la ley con la sanción de los incumplidores.

Además, subrayó que la convivencia entre residentes y turistas es clave: "Nuestro objetivo es seguir creciendo en calidad de turismo, no en cantidad de turistas". (Airbnb pierde 65.000 anuncios tras la confirmación del TSJM)

Madrid: control estricto y urgencia normativa

En paralelo, Madrid vive un escenario de tensión frente a los alojamientos turísticos. El Plan RESIDE 2025, aprobado en agosto de 2025 e implementado en septiembre, prohíbe los pisos turísticos “dispersos” en edificios residenciales del centro histórico y exige que, donde se permita la actividad, sea en edificios destinados íntegramente al uso turístico. (Madrid prohibirá los pisos turísticos en edificios residenciales)

Un informe del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 de España calculó que más de 15.000 viviendas turísticas sin licencia operaban en Madrid en 2025.

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige la aprobación de al menos el 60% de los propietarios para convertir pisos en turísticos, entró en vigor en abril de 2025.

Este conjunto de medidas refleja que Madrid prioriza recuperar vivienda para residentes y contener los efectos de la “turistificación” en barrios tradicionales.

Uno de los pisos turisticos de Madrid.jpeg

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Comparación de modelos: aprendizajes y diferencias entre Buenos Aires y Madrid

• Marco normativo: mientras Buenos Aires cuenta con una ley local (6.255) y enfatiza el registro y sanción, Madrid ha adoptado un enfoque más rígido mediante normativa urbanística y estatal (Real Decreto 1312/2024 sobre registro único para alquileres de corta duración en España).

• Enfoque de mercado: en Buenos Aires se reconoce la necesidad de balancear turismo y vivienda, con el agente de retención impuesto a plataformas. En Madrid, la estrategia es contener la expansión del alquiler turístico para proteger el derecho a la vivienda.

• Volumen e informalidad: aunque en Buenos Aires hay crecimiento del segmento temporario, los números oficiales de unidades no registradas son menos públicos. En Madrid, los informes gubernamentales hablan de miles de unidades sin licencia, lo que añade presión política y mediática.

• Estrategias de sanción vs promoción: Buenos Aires combina sanción con incentivos para quienes cumplen; Madrid impone barreras de acceso, regulación más estricta y deriva hacia cierres de actividad no registrada.

• Impacto social: ambas ciudades reconocen que este tipo de alojamiento tiene impacto directo sobre el mercado de vivienda, la actividad comercial, el transporte y la economía local. La clave está en la "convivencia" entre residentes y visitantes.

¿Hacia dónde va el desafío del alojamiento temporario?

Para Buenos Aires, el reto es convertir el marco legal en fiscalización efectiva: registrar plataformas, multar incumplimientos, vincular al alojamiento turístico con el desarrollo local sin desplazar a los residentes.

Para Madrid, la prueba está en si aplicará las sanciones de forma eficiente, en qué medida las plataformas colaboran y cuántas viviendas turísticas ilegales dejan de operar sin generar efectos negativos en el turismo urbano.

En definitiva, el fenómeno del alquiler temporario con fines turísticos plantea preguntas abiertas para el sector:

• ¿Cómo garantizar que la disponibilidad de vivienda para residentes no siga disminuyendo por la presión del turismo?

• ¿Cuándo se cruza el límite entre oportunidad económica y distorsión del mercado de vivienda?

• ¿Qué papel deberán jugar las plataformas, los operadores turísticos y los gobiernos locales para asegurar que el turismo promueva desarrollo urbano y no expulsión?

• ¿La promoción del destino puede construir un turismo de calidad, regulado y sostenible, sin volverse una amenaza para su propio entorno urbano?

La respuesta a estas preguntas marcará el grado de éxito, o de crisis, en el segmento del alojamiento turístico en grandes ciudades.