La reconquista de los inversores

DESARROLLOS Y TENDENCIAS.
Según datos oficiales, en este momento se encuentran en construcción alrededor de 130 nuevos establecimientos de alojamiento turístico en todo el país, por un monto total de inversión que asciende a los $ 7.324 millones. "Estos datos demuestran que el sector sigue siendo atractivo a la hora de tomar decisiones por parte de los inversores", añadió Pellizza.
Si bien el mayor porcentaje de establecimientos en construcción será inaugurado bajo las tipologías clásicas de alojamiento hotelero y para hotelero, se destaca el crecimiento de las inversiones en modalidades innovadoras que se ajustan a usuarios con otras expectativas y aspiraciones de consumo. Es decir, hoteles de alta gama, menores en escala, con atención más personalizada y servicios de excelencia. Entre ellos sobresalen los hoteles boutique y los condo-hoteles.
"Todos los nuevos productos son de alta de gama, pero ello no conlleva lujo, sino que expresa una tendencia respecto al emplazamiento, el diseño, y el uso de materiales y colores. En general son unidades más pequeñas y con un enfoque personalizado al cliente, muy especial e innovador. Comienzan a presentarse opciones más ‘estándar' en cuatro estrellas, lo que no implica carencia de servicios y calidad. Por otro lado, las apariciones de los llamados hostels y bed & breakfast, salvo honrosas excepciones, tienen que ver con los nuevos hábitos de los consumidores y no con definir un producto por su tarifa", explicó Busquets.
"Respecto a los hoteles boutique y los condo-hoteles encontramos ejemplos de inversión en el desarrollo de la cadena Crowne Plaza, en el country San Eliseo, o el emprendimiento de la cadena InterContinental en Nordelta, por destacar algunos de los más importantes. Asimismo, continúan en expansión las tipologías clásicas de alojamiento. A modo de ejemplo, menciono cadenas de origen internacional que se encuentran desarrollando proyectos en el país: Hilton, Accor, Howard Johnson, Vista Sol, Holiday Inn, InterContinental. Por su parte, cadenas nacionales como Amerian, Design Suites, CET, Fën Hoteles, Own Group, Ultra Hoteles, entre otras, están desarrollando emprendimientos de gran relevancia", señaló la subsecretaria.
Sin embargo, Busquets advirtió: "Hay que tener cuidado con la información sobre las inversiones, pues nadie hace seguimiento entre aquello que se dice que se va a realizar y lo que finalmente se ejecuta. Hay muchos proyectos cuyo origen y esencia es el negocio de real state, pero como acontece en el mundo de hoy, vienen con oferta de alojamiento. Tal es el caso de desarrollos en Mendoza, Nordelta, Ciudad de Buenos Aires, Iguazú y Bariloche".
Por su parte, Graciana García Iribarne, Managing Director de HVS Buenos Aires & HVS Lima, manifestó: "Hasta hace algunos años era inusual en nuestra región considerar a los hoteles en el marco de desarrollos inmobiliarios. Hoy en día, sin embargo, el negocio hotelero se está convirtiendo en la estrella, atrayendo tanto a jugadores nuevos como experimentados", y añadió: "Cuando hacia fines de 2008 la crisis económica golpeó los mercados en todo el mundo, la industria hotelera no pudo evitar la caída en sus mercados globales. Los efectos de la crisis fueron comparados con los causados por la Gran Depresión de 1929. Si bien 2010 continúa siendo desafiante, se observan pequeños signos de recuperación".

DESPLAZAMIENTO DE OBJETIVOS.
Numerosas cadenas hoteleras internacionales están apuntando a expandir sus marcas de baja y media gama. Preparan nuevos proyectos en el segmento corporativo, con servicios más acotados y tarifas más reducidas -en función también de los menores gastos de las empresas- y en hoteles económicos, enfocados más directamente a la clase media.
Tal es el caso de Carlos, el primer hotel de la cadena española Room Mate que se inauguró en el país, en junio de este año. Al igual que en todos los establecimientos de la marca, brinda un precio "orientado al público trendy que busca una opción diferente y original". De este modo se suma a la tendencia mundial del "lowxury", lujo a un precio acorde para quienes les gusta viajar con estilo cuidando su dinero. "El cliente viene a ducharse y a dormir. Tenemos una cama fantástica, un desayuno excelente y una buena ducha. Pero no hay accesorios, como gimnasio, peluquería, spa o restaurante. Por eso podemos vender las habitaciones a precios razonables y ganar dinero", dijo Fernando Ruiz-Casaux, director de la cadena.
Por su parte, Eduardo Rodríguez Suárez, Development Manager para Argentina, Paraguay y Uruguay de Accor Hotels, comentó que "se ha detectado un cambio en la demanda, sobre todo en el huésped corporativo. A partir de la crisis se observa que las compañías realizan un manejo más austero de los presupuestos de viaje, dejando de lado ciertos atributos de exclusividad y priorizando aspectos funcionales, como buena ubicación, medios de transporte, solución rápida y eficiente a los problemas típicos durante la estadía, buena conectividad a Internet, entre otros. Este manejo cauteloso de los gastos en viajes sería un cambio estructural más que un ajuste por cuestiones coyunturales que generó la última crisis".
En ese sentido, "a fines de 2009 inauguramos en Buenos Aires un site Novotel e Ibis sobre la avenida Corrientes, a 200 m. del Obelisco, para cubrir la creciente demanda del segmento upper midscale y económico, respectivamente. En Rosario hemos abierto el primer Pullman de América en el complejo City Center. La inversión realizada en total para los tres hoteles fue cercana a los $ 255 millones ó US$ 65 millones, a través del grupo Accor e inversores que nos acompañan", dijo Rodríguez Suárez.
Sin embargo, en un artículo publicado por El Cronista, Frits van Paasschen, CEO de Starwood Hotels, sentenció: "El alojamiento nuevamente es puro lujo, quizás no con todos los servicios adicionales que disfrutaban los huéspedes antes de la recesión. Es un buen intento, pero la moda de la austeridad sólo dura un tiempo. Muchas veces durante la crisis me preguntaban si yo sentía que se había muerto el lujo y nosotros opinamos que una vez que la gente sienta más confianza sobre su futuro, volverá al lujo y, de hecho, a comienzos de este año vimos un extraordinario crecimiento en el sector".

ORIGENES Y DESTINOS.
De acuerdo a datos proporcionados por el Ministerio de Turismo de la Nación, en lo que va de 2010 se inauguraron en el país 49 establecimientos de alojamiento, por un monto de inversión $ 300 millones.
Los empresarios independientes lideran las aperturas, con 40 propiedades inauguradas y una inversión de $ 116 millones.
Por su parte, en lo que va del año se inauguraron seis hoteles de cadenas internacionales, que implicaron una inversión de $ 104 millones.
Por último, las cadenas nacionales inauguraron tres establecimientos, con una inversión de $ 8 millones.
Con respecto a los que actualmente se encuentran en construcción, de los $ 7.324 millones que se están invirtiendo, $ 5.866 millones corresponden a emprendimientos de cadenas internacionales, mientras que las nacionales están invirtiendo $ 497 millones y los empresarios independientes, $ 961 millones.
Cabe mencionar que las cadenas internacionales son inversiones directas, algunas con franquicias.
En cuanto al emplazamiento de las propiedades, "los lugares más codiciados desde luego son aquellos más consagrados, los que tienen flujos de demanda histórica muy consolidados y cuya tendencia es creciente. Me refiero a grandes núcleos urbanos, como la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, o destinos clásicos de la Patagonia, como El Calafate, Ushuaia y destinos de la región de los lagos. De cualquier modo, se comienza a visualizar una tendencia moderada de la inversión en destinos como el Norte, por ejemplo. Respecto de los establecimientos inaugurados durante este año, el 24% están localizados en esta región. La región Patagonia concentra el 20% y, en tercer lugar, se ubica el Litoral, con el 18% del total de establecimientos", comentó Pellizza.
En relación a los establecimientos actualmente en construcción, la región Buenos Aires lidera con el 64% de la inversión total del país. En segundo lugar se ubican el Litoral y el Norte, con el 10%, seguidas por la Patagonia, con el 9%; Cuyo, con el 5%; y el Centro, con el 3%.
En cuanto al origen de las inversiones, las cadenas internacionales ocupan el primer lugar en Buenos Aires (68%). Las cadenas de origen nacional lideran las regiones Centro y Norte (24% cada una). En tanto, los empresarios independientes -capitales de origen nacional, extranjero o en algunos casos combinados- registran el mayor porcentaje de inversiones en la región Buenos Aires (55%).

STAND-BY Y REACTIVACION.
Según el informe "Panorama del Mercado Hotelero en Sudamérica" de HVS, la recuperación de la industria reactivó proyectos que estaban stand-by debido a la incertidumbre generada por la crisis mundial y alentó el lanzamiento de otros nuevos.
Pero ese no es el caso del Hilton Bariloche, cuya construcción está en suspenso. Asimismo, Adrián Bertini, director de Marketing y Ventas de Amerian Hoteles, comentó que "los proyectos de El Calafate, Ushuaia, San Carlos de Bariloche y Puerto Madryn han sido desactivados por el momento, ya que nuestro foco hoy no es el sur argentino. En construcción, con la marca Amerian, tenemos un nuevo hotel en la ciudad de Neuquén y en Termas de Río Hondo, Santiago del Estero. También estamos ampliando el hotel de Córdoba y estudiamos la apertura de un establecimiento en Buenos Aires. Por otra parte, este año hemos lanzado con mucho éxito la marca Merit, categoría 3 estrellas superior. Cuenta con dos establecimientos en marcha, en Rosario y Córdoba, y próximamente se sumará Mar del Plata".
El estudio de HVS dice que "hay numerosos proyectos en cartera en Buenos Aires. Se estima que para 2014 la ciudad contará con 4 hoteles nuevos sumando 629 habitaciones. Esto significa un aumento del 14,7% de la oferta actual para el mercado de alta gama. La mayoría de los proyectos nuevos se desarrollarán en la zona de Puerto Madero, a excepción del Alvear Art Hotel, que estará cerca de Plaza San Martín". Y agrega que existen otros sectores de la ciudad con potencial para las inversiones, en especial para el segmento de hoteles boutique con una limitada oferta de habitaciones, por ejemplo, Recoleta, Palermo y San Telmo, entre otros. "Cabe señalar que la mayor fortaleza de estas zonas radica en la proximidad a los generadores de demanda; sin embargo, surgen barreras de entrada debido a la escasa oferta de lotes con ubicación privilegiada y a mayores restricciones constructivas, en particular para proyectos inmobiliarios de envergadura".
Por otra parte, se destaca el desempeño de Buenos Aires entre las demás ciudades de la región, "con niveles superiores de Tarifa Promedio Diaria (ADR) debido a dos factores principales: por un lado, la oferta de productos hoteleros de alta gama en la ciudad, que no pueden encontrarse en otros mercados sudamericanos (a excepción de algunas ciudades brasileñas); y por el otro, Buenos Aires está muy bien posicionada no sólo como un destino corporativo y de reuniones y convenciones, sino también como uno de los sitios de más categoría para viajes de placer en la región, seguida de cerca por Río de Janeiro. El efecto de ambos factores ha contribuido a alcanzar uno de los niveles más altos de ADR en la región", indica el informe, y concluye: "Luego de la fuerte caída del mercado registrada en 2009, se prevé una recuperación importante de los niveles de demanda para el presente año. No obstante, la demanda no alcanzará los niveles récord de 2008".

PUNTEO DE INVERSIONES.
• Accor: en septiembre de 2009 inauguró el Novotel Buenos Aires, con 127 habitaciones y dos suites distribuidas en 12 pisos, además de restaurante & bar, salones para eventos corporativos, entre otros servicios. Asimismo, en noviembre abrió el Ibis Buenos Aires Obelisco, de 168 habitaciones. Ambos hoteles están ubicados sobre la avenida Corrientes, en pleno corazón de la ciudad de Buenos Aires. Por otra parte, comenzó a operar el Pullman City Center Rosario, estratégicamente situado en el ingreso de la ciudad, con 188 habitaciones, gimnasio, jacuzzi, spa, piscinas cubiertas y al aire libre, canchas de tenis y paddle, y amplias salas para reuniones de negocios.
Por potra parte, en varias ciudades del interior de Argentina tiene negociaciones avanzadas para Ibis (hotelería económica), Novotel y Mercure (upper-midscale o midscale, según el producto final).
• Algodón Mansión: un fondo inversor norteamericano acaba de abrir en Recoleta un lujoso petit hotel de 10 habitaciones cuya construcción demandó una inversión de US$ 10 millones, con tarifas que pueden llegar a superar los US$ 3.500 por noche. El propietario del 5 estrellas es InvestProperty Group, un grupo con sede en Nueva York que en Argentina también es propietario del Algodon Wine Estates, una propiedad hotelera en San Rafael que posee su propio viñedo, canchas de tenis, polo y golf.
• Alvear Hoteles: el Alvear Art Hotel, emplazado en Suipacha y Santa Fe, tendrá alrededor de 150 habitaciones. Con una inversión estimada en US$ 30 millones, sus tarifas serían un poco más baja que el de Recoleta. En tanto, Alvear Hotel & Residences Puerto Madero será un edificio mixto, de hotel y residencias, con 150 suites, varios salones de fiestas, dos restaurantes, business center, salas de reuniones, un parque con pileta, bar y solarium, y dos pisos de health club con piscina climatizada interior. Este establecimiento estará terminado a fines de 2013 y requeriría una inversión cercana a los US$ 75 millones.
• Design Suites: en 2012 se inaugurará en Buenos Aires el Hotel Boca Juniors by Design -proyecto diseñado por el estudio del arquitecto Carlos Ott- que se posicionará como el primer hotel temático de fútbol. Sus 17 plantas distribuidas en 7.500 m2 albergarán 89 suites 5 estrellas, piscina in-out, restaurante gourmandise y salón de convenciones, entre otros amenities.
• Fën Hoteles: está realizando inversiones en Campana, Puerto Madryn, Palermo y Recoleta (este último se inaugurará a fines de 2011). En todos los casos Fën es socio inversor y los socios no son los mismos en todos los proyectos. "Apostamos a ser los líderes en la región en el segmento 4 estrellas y 4 estrellas superior", manifestó Esteban Bluvol, gerente general de la cadena.
• Hilton: Hilton Worldwide tiene firmados dos acuerdos -con distintos inversionistas y desarrolladores- para operar nuevas propiedades en el país: el Hilton Ushuaia y el Hilton Iguazú. Se espera que ambas abran sus puertas a finales del próximo año. El primero tendrá 150 habitaciones, restaurante, bar, piscina techada, centro de acondicionamiento físico con salas para tratamientos corporales, y salones para grupos y convenciones. En tanto, el Hilton Iguazú contara con acceso directo a las cataratas del Iguazú y estará equipado con una marina en sus instalaciones. El resort dispondrá de 158 habitaciones, restaurante, piscina al aire libre, spa, centro de acondicionamiento y centro de convenciones de aproximadamente 1.500 m2.
• InterContinental: amplió su presencia en Argentina con la inauguración del InterContinental Mendoza. Propiedad de KLP Emprendimientos, el hotel tiene 15 pisos y cuenta con un total de 180 habitaciones, que incluyen 24 suites. Pronto estará disponible una segunda torre, que llevará la cantidad total de habitaciones a 252, incluidas 36 suites. "Esta propiedad es otro gran hito en la larga historia de nuestra compañía en la región. Mendoza es un destino espectacular, para los negocios o el turismo", señaló Álvaro Diago, CEO de IHG para América Latina y el Caribe. Además, la cadena tiene otros establecimientos en obra: el InterContinental Nordelta Buenos Aires, Residence & Spa, el Crowne Plaza en San Eliseo -en San Vicente- y el Holiday Inn, en Ezeiza. "Hay una gran oportunidad en Argentina para las marcas de gama media, como Holiday Inn y Holiday Inn Express; tienen mucho potencial tanto en primeras ciudades como en las secundarias y terciarias, incluso en donde ya tenemos esa marca, como Córdoba o Rosario", explicó Salo Smaletz, vicepresidente de Desarrollo de IGH para América latina, a El Cronista. "También queremos desarrollar la marca Indigo, que tiene un concepto diferente, boutique con estilo, y se adapta bien a Buenos Aires, tanto en Palermo como Puerto Madero o San Telmo, con hasta 120 habitaciones y servicios más limitados y estilo más joven", agregó Smaletz.
• Lennox: el grupo hotelero está a punto de inaugurar su segundo hotel en Argentina: el Lennox Buenos Aires, situado en el microcentro porteño. Contará con 57 habitaciones equipadas con la última tecnología y completos servicios. "Nos enorgullece dar un paso más en este ambicioso proyecto, donde volvemos a apostar por nuestro país", dijo Diego Agnelli, CEO de Lennox Hoteles.
• Madero Harbour: es un emprendimiento mixto de 300 mil m2. El desarrollo tendrá dos hoteles -uno 5 estrellas, de 200 habitaciones, y otro boutique, de 30-, ambos con residencias. Asimismo, se sumarán unidades tipo condo-hotel en un edificio de nueve pisos, con restaurantes, piscina, gimnasio y spa.
• NH: la cadena española, que un año atrás inauguró dos hoteles cerca del Obelisco (el NH Tango y el NH 9 de Julio) y ya suma 13 en el país, sigue buscando oportunidades. "Miramos Salta, Neuquén y Rosario, donde hay industrias, para el mercado ejecutivo, además de Buenos Aires", precisó Víctor Dönmez, director general de NH para Iberoamérica.
• Pestana: al cierre de esta edición presentaba el Pestana Buenos Aires Golf & Residences, un nuevo emprendimiento inmobiliario desarrollado por el Grupo Socma.
• St. Regis: Raúl González Neira, CEO de First South American Investments (FSA) habría cerrado por US$ 21 millones la venta del proyecto St. Regis, el seis estrellas ubicado en Puerto Madero, que ahora está en manos del empresario local, Moisés Khafif, el dueño de la marca Le Parc.